- In de markt voor huurwoningen zijn veel maatregelen genomen om woningen betaalbaar te houden. Voor meer woningen geldt bijvoorbeeld een maximale huurprijs.
- Een deel van de particuliere verhuurders doet woningen nu in de verkoop, omdat die door de maatregelen te weinig op zouden brengen.
- Business Insider bespreekt de belangrijkste maatregelen die het rendement kunnen drukken en welke verschillen er zijn tussen woningen in Amsterdam, met een hoge WOZ-waarde, en woningen elders.
- Lees ook: Hospitaverhuur: 13 juridische en financiële punten om op te letten als je een kamer in je eigen woning verhuurt
Woningverhuurders hebben te maken met nieuwe regels waardoor hun woningen minder opbrengen. Business Insider bespreekt de grootste wijzigingen en hoe deze het rendement drukken. Aan de hand van een woning in Amersfoort en Amsterdam laten we zien wat verhuur kan opbrengen en in hoeverre het aantrekkelijk is om een woning te blijven verhuren.
Voordat we naar de voorbeeldwoningen gaan, schetsen we kort de situatie op de huurmarkt. Deze bestaat enerzijds uit gereguleerde huur, waaronder ook sociale huur valt. Hier gelden maximale huurprijzen en een maximale huurverhoging.
Anderzijds is er de geliberaliseerde huur ofwel vrije sector. Hier gelden geen maximale huurprijzen en tot 2021 ook geen maximale huurverhoging. In principe kan de verhuurder zoveel huur vragen als hij wil.
Het aantal punten in het woningwaarderingsstelsel, kortweg puntenstelsel, bepaalt of een woning onder gereguleerde huur valt of in de vrije sector. Onder een bepaald aantal punten valt de woning dus onder gereguleerde huur en geldt een maximale huurprijs die hoort bij het aantal punten dat de woning scoort.
Tussen juli 2023 en juli 2024 bijvoorbeeld, was de liberalisatiegrens vastgesteld op 809,19 euro, 136 punten in het woningwaarderingsstelsel. Woningen onder die grens vielen onder sociale huur. Scoorde de woning bijvoorbeeld 133 punten, dan kon een maximale huurprijs van 790,38 euro worden gevraagd.
Boven de zogenoemde liberalisatiegrens viel de woning in de vrije sector, waarbij er dus geen maximale huurprijzen gelden. In veel huurcontracten werd wel vastgelegd hoeveel de huur jaarlijks kon worden verhoogd, maar hier had de verhuurder volledige vrijheid in.
In 2021 is dit vanwege de coronacrisis aan banden gelegd. Sinds dat jaar geldt ook in de vrije sector een wettelijke maximale huurverhoging die is gekoppeld aan de inflatie en loonontwikkeling plus 1 procent.
Verhuurders doen woningen in de verkoop
Het vorige kabinet constateerde dat de huurprijzen in de vrije sector de afgelopen jaren "excessief zijn gestegen". In de afgelopen vijf jaar betaalden nieuwe huurders in de vier grote steden telkens 160 euro per maand meer dan de vorige bewoners.
Met de Wet betaalbare huur die op 1 juli 2024 is ingegaan, wilde het kabinet onder meer zorgen voor meer betaalbare huurwoningen en een betere bescherming van huurders. Daarop waarschuwden verhuurders dat dit tot een krapper aanbod van huurwoningen zou leiden. Veel verhuurders doen hun woningen in de verkoop.
De nieuwe huurwet zou in combinatie met andere maatregelen het rendement zo ver drukken, dat verhuren of het investeren in huurwoningen niet meer aantrekkelijk zou zijn. De vraag is dus hoeveel impact de maatregelen op het rendement hebben en in hoeverre dit problematisch is.
We bespreken hieronder de belangrijkste wijzigingen voor verhuurders. Daarna bekijken we aan de hand van twee voorbeeldwoningen in Amsterdam en Amersfoort wat de maatregelen met het rendement doen.
We hebben voor twee steden gekozen om te zien of de regels een groter gat slaan in het rendement van woningen in Amsterdam, met een hoge WOZ-waarde, dan in bijvoorbeeld Amersfoort.
We beginnen met de drie belangrijkste wijzigingen voor verhuurders.
1. Wijzigingen in het puntenstelsel
Eerder noemden we het woningwaarderingsstelsel of puntenstelsel, waarin woningen punten krijgen op bepaalde aspecten, zoals bijvoorbeeld aantal vierkante meters, locatie en de inrichting van badkamer en keuken.
Optrekken van de puntengrens
Op 1 juli 2024 is zoals gezegd de Wet betaalbare huur van ingegaan, waarin onder meer de grens voor geliberaliseerde huur in het puntenstelsel is opgeschoven. Om in de vrije sector zonder maximale huurprijzen te vallen, heeft de woning nu meer dan 186 punten nodig in het WWS.
Woningen tussen de 886,07 euro (144 punten) en 1.157,95 euro (186 punten) vallen in de nieuwe categorie middenhuur waarin maximale huurprijzen gelden. Gemeenten kunnen deze woningen via de huisvestingsvergunning toewijzen aan middeninkomens: in 2024 zijn dat inkomens van 47.699 euro tot 62.191 euro (eenpersoonshuishoudens) en 52.671 euro tot 82.921 euro (meerpersoonshuishoudens).
Woningen met een maximale huur van 879,66 euro (2024) vallen onder sociale huur, waarvoor eveneens maximale huurprijzen gelden. Het grootste deel van de sociale huurwoningen is bestemd voor inkomens tot 47.699 euro (alleenstaand) en 52.671 euro (meerpersoonshuishoudens). In de sociale sector kunnen huurders eventueel ook in aanmerking komen voor huurtoeslag.
Kortom: met de nieuwe categorie middenhuur vallen dus meer woningen onder gereguleerde huur dan voorheen. De verwachting is dat de huurprijs van ongeveer 157.000 woningen met gemiddeld 240 euro omlaag gaat en dat ongeveer 400.000 woningen in dit middensegment terechtkomen.
WOZ-waarde in puntenstelsel
Elke woning heeft een WOZ-waarde (Waardering Onroerende Zaken) die door de gemeente wordt vastgesteld. De WOZ-waarde is het bedrag dat de woning zou moeten opbrengen op 1 januari van het vorige jaar. De huizenprijzen zijn de afgelopen jaren sterk gestegen, en zo ook de WOZ-waarde van woningen.
Sinds 2015 maakt de WOZ-waarde deel uit van het puntenstelsel voor het bepalen van de maximale huurprijs. Door de prijsstijgingen en hoge WOZ-waarde vielen woningen in de gereguleerde huur sneller in de vrije sector. Daarom is in mei 2022 de WOZ-cap ingevoerd.
Om te voorkomen dat een hoge WOZ-waarde een gereguleerde huurwoning in de vrije sector duwt, telt de WOZ-waarde bij woningen met meer dan 186 punten voor een derde mee. Deze regel geldt als de woning op basis van het aantal punten in de vrije sector valt en de WOZ meer dan 33 procent van het puntentotaal is.
2. Woning zwaarder belast in box 3
Sinds 2023 worden woningen veel zwaarder belast in box 3.
De eigenaar van een huurwoning betaalt hier belasting over in box 3 voor inkomen uit sparen en beleggen. De woning valt in de categorie overige bezittingen. In box 3 wordt het inkomen uit bezittingen berekend met een fictief rendement waarover je belasting betaalt.
Voor het berekenen van het rendement uit woningen in box 3, wordt de WOZ-waarde gebruikt. Wordt de woning niet verhuurd of binnen de familie verhuurd, dan wordt de volledige WOZ-waarde meegenomen in de berekening.
Maar wordt de woning buiten de familie verhuurd, dan wordt de woning lager gewaardeerd middels de leegwaarderatio. Het idee hierachter is dat een huurder huurbescherming geniet en dus niet zomaar uit de woning gezet kan worden. Een woning met huurder brengt minder op bij verkoop.
De leegwaarderatio is een percentage van de WOZ-waarde van de woning dat wordt meegerekend als vermogen in box 3. In 2023 zijn de percentages van de leegwaarderatio opgeschroefd. Zo was de maximale leegwaarderatio in 2022 maximaal 85 procent. Sinds 2023 is dat 100 procent.
Business Insider beschreef eerder hoe de hogere leegwaarderatio kan uitpakken. voor de te betalen belasting in box 3.
3. Geen tijdelijke huurcontracten meer
Nederland kenmerkte zich altijd als land met een stevige huurbescherming. Met huurcontracten voor onbepaalde tijd konden huurders maar moeilijk uitgezet worden. Daar kwam in 2016 verandering in met de Wet doorstroming huurmarkt waarmee het mogelijk werd om tijdelijke contracten aan te bieden van maximaal twee jaar.
Dit gaf huurders weinig zekerheid en bovendien waren er zorgen over een prijsopdrijvend effect, aangezien de huren kunnen worden verhoogd als de woning opnieuw wordt verhuurd.
Sinds 1 juli 2024 is de Wet vaste huurcontracten ingegaan, waarbij vaste huurcontracten weer de norm zijn geworden. Een tijdelijk contract is alleen mogelijk bij uitzonderingssituaties of voor bepaalde groepen.
Voorbeeldberekening: Amsterdam versus Amersfoort
Verhuurders zijn dus vaker gebonden aan een maximale huurprijs, moeten meer belasting betalen en kunnen moeilijker van een huurder af. Om te zien hoe de maatregelen kunnen uitpakken, hebben we berekend hoeveel een verhuurder overhoudt.
Om een idee te krijgen van de effecten van het nieuwe puntenstelsel voor de middenhuur en de hogere belastingdruk in box 3, hebben we twee voorbeelden gemaakt van woningen in respectievelijk Amsterdam en Amersfoort.
Hierbij zijn we uitgegaan van huurprijzen die in de categorie middenhuur vallen, dus tussen de 886,07 euro (144 punten) en 1.157,95 euro (186 punten). Om het niet al te complex te maken, hebben we alleen gekeken naar een situatie waarbij de verhuurwoning volledig met eigen geld is gefinancierd, dus zonder hypotheek.
Voor beide steden nemen we een woonoppervlak van circa 50 vierkante meter en daarbij zijn op basis van een scan op Funda.nl de actuele vraagprijzen en de WOZ-waarde bepaald. Te zien is dan dat je op basis van de huidige vraagprijzen in het centrum Amsterdam al gauw op een waarde van 9.900 euro per vierkante meter uitkomt, tegen iets minder dan 5.200 euro per vierkante meter in Amersfoort.
Voor het voorbeeld in Amsterdam hebben we een maandhuur exclusief servicekosten genomen aan de bovenkant van het middenhuursegment op 1.150 euro; voor Amersfoort zitten we met de maandhuur aan de onderkant van het middensegment met 890 euro.
Verder zijn er schattingen gemaakt van de gemeentebelastingen (ozb, riool- en afvalheffing) en kosten van de VVE die in veel gevallen niet in de servicekosten mogen worden doorberekend. Bij dat laatste zijn deze kosten conservatief op 85 euro per maand geschat, maar als dit bijvoorbeeld 50 of 100 euro per maand hoger ligt, tikt dat aan in het kostenplaatje.
Tot slot hebben we op basis van de WOZ-waarde van 2023 en de nieuwe regels voor de zogenoemde leegwaarderatio van verhuurde woningen de belasting in box 3 berekend.
Huurwoning in Amsterdam
In de tabellen hieronder vind je de uitkomsten van de netto inkomsten per maand voor de verhuurwoningen in respectievelijk Amsterdam en Amersfoort. Daarbij staan ook de schattingen van het rendement, die we verder zullen toelichten.
Te zien is dat in het bovenstaande voorbeeld van de Amsterdamse particuliere verhuurwoning, de netto inkomsten op jaarbasis 3.120 euro bedragen. Zet je dat af tegen de marktwaarde van de woning van 495.000 euro, dan komt dat neer op 0,6 procent rendement op jaarbasis. Minder dan een spaarrekening dus.
Hier passen wel een paar kanttekeningen bij. Als de woning bijvoorbeeld vijf jaar eerder is gekocht tegen destijds een prijs van 370.000 euro (de toenmalige WOZ-waarde plus 10 procent), dan vertegenwoordigen de huidige netto huurinkomsten afgezet tegen de aankoopprijs een rendement van ruim 0,8 procent.
We hebben ook gekeken naar de verzwaring van de belastingdruk in box 3 met een hogere leegwaarderatio voor de WOZ-waarde die meetelt. Onder het oude, mildere regime dat tot en met 2022 gold, zou dit een ongeveer 0,8 procentpunt hoger rendement hebben opgeleverd.
Hoewel er in dit voorbeeld dus wel een effect te zien is van de hogere belastingdruk in box 3, lijkt het grote verschil te liggen bij de huurprijs die gevraagd kan worden.
Stel bijvoorbeeld dat de huurprijs door het nieuwe puntenstelsel met 500 euro per maand omlaag is gegaan, dan scheelt dat op jaarbasis 6.000 euro. Voor het jaarrendement ten opzichte van de aankoopprijs van 370.000 euro scheelt dat 2,6 procentpunt. Samen met de lastenverzwaring in box 3 komt dat in totaal neer op ongeveer 3,5 procentpunt minder rendement op jaarbasis voor de Amsterdamse particuliere verhuurder.
Huurwoning in Amersfoort
Door naar Amersfoort...
In de bovenstaande tabel zie je dat de maandhuur in Amersfoort zo'n 270 euro lager ligt, maar tegelijk is ook de belastingdruk in box 3 een stuk lager vanwege de lagere WOZ-waarde. Dit laatste effect is in ons voorbeeld zo groot, dat de netto huurinkomsten per maand ruim 100 euro hoger uitkomen dan in Amsterdam.
Afgezet tegen respectievelijk de lagere marktwaarde en de lagere aankoopprijs van de woning in Amersfoort, komen de jaarrendementen hierdoor uit op respectievelijk 1,8 procent en 2,6 procent, zoals de bovenstaande tabel toont.
Onder het oude regime in box 3, met een lagere leegwaarderatio, zou het rendement ongeveer 0,7 procentpunt per jaar hoger hebben gelegen op basis van de aankoopprijs van de woning van 175.000 euro in het voorbeeld.
Ook hier kan een hogere huurprijs veel uitmaken. Stel bijvoorbeeld dat voor de Amersfoortse huurwoning de huur 300 euro per maand hoger was, dan scheelt dat op jaarbasis 3.600 euro, ofwel 2 procentpunt per jaar afgezet tegen de aankoopprijs van de woning.
Welk doel heeft de verhuurder?
Tot slot is in deze vergelijking nog van belang wat het doel is van de particuliere verhuurder. Het maakt bijvoorbeeld uit of de verhuurder bijvoorbeeld een gepensioneerde is die met de inkomsten uit verhuur het pensioeninkomen aanvult, of dat iemand de woning bezit voor vermogensgroei.
Gaat het vooral om de netto 'cash' die een huurwoning als inkomen oplevert, dan is duidelijk dat het rendement van vooral de Amsterdamse huurwoning uit het voorbeeld relatief karig is. De woning verkopen en het geld bijvoorbeeld in beleggingen met een hoog dividend steken, levert dan mogelijk meer op aan jaarlijkse inkomsten.
Gaat het primair om de vermogensgroei, dan is het verhaal anders. Als je bijvoorbeeld voor de Amsterdamse woning uitgaat van een aankoopprijs van 370.000 euro in 2019 en een huidige marktwaarde van 495.000 euro, dan bedraagt de totale vermogenswinst 34 procent in vijf jaar tijd, ofwel bijna 6 procent per jaar.
Bij de Amersfoortse woning ligt de vermogenswinst bij een aankoopprijs van 175.000 euro en een huidige marktwaarde van 259.000 euro op 48 procent in vijf jaar, ofwel ongeveer 8 procent per jaar. De woning aanhouden en gokken op een aanhoudende stijging van huizenprijzen, kan dan een valide strategie zijn.
Kortom, ook bij een lager rendement voor verhuurders van particuliere woningen door de nieuwe regels, kunnen er verschillende redenen zijn om woningen wel of juist niet in de verkoop te doen.